Douze minutes de télécabine séparent Moriond de Courchevel 1850 ; sur la facture, l'écart se compte en dizaines de milliers d'euros par semaine. Le comparatif complet des deux villages, location et investissement, chiffres sourcés.
Douze minutes. C'est ce qui sépare, par la télécabine, le front de neige de Courchevel Moriond, que tout le monde appelle encore 1650, du centre de Courchevel 1850. Sur le forfait, les deux villages donnent accès aux mêmes 600 kilomètres de pistes des 3 Vallées. Sur la facture, l'écart se compte en dizaines de milliers d'euros par semaine, et en milliers d'euros par mètre carré à l'achat.
Ce comparatif existe déjà en anglais sur ce blog, dans une version qui couvre les cinq villages de la station (Courchevel village comparison). Celui-ci est écrit pour les lecteurs francophones, avec un angle que la version anglaise ne traite pas : faut-il louer, ou acheter, et où.
Deux villages, deux logiques
Courchevel 1850 est le sommet de la pyramide, au sens propre comme au figuré. La route s'arrête là, à 1 750 mètres d'altitude réelle malgré le nom. On y trouve les palaces, l'altiport, des boutiques dignes de l'avenue Montaigne et une concentration de tables étoilées unique en montagne. C'est un choix de prestige assumé : on paie l'adresse, la skiabilité directe et l'entre-soi. Notre page Courchevel 1850 détaille l'offre de location sur place.
Courchevel Moriond, à 1 650 mètres, joue une autre partition. Village familial, front de neige large, accès direct aux secteurs Biollay et Ariondaz, ambiance nettement moins protocolaire. On y skie sur le même domaine, on y dort souvent aussi bien, et on y dépense visiblement moins. C'est le meilleur camp de base familial de la station, et notre page Courchevel Moriond le montre bien.
La vraie question n'est donc pas de savoir quel village est le meilleur. C'est de savoir ce que vous achetez en plus quand vous payez 1850, et si ce supplément a de la valeur pour vous.
Louer : ce que coûte une semaine, chiffres réels
Les fourchettes ci-dessous sont celles affichées sur nos propres pages de location, pas des moyennes théoriques.
À 1850, un chalet de quatre chambres avec service démarre autour de 8 000 € la semaine en basse saison. Une location de standing typique se situe plutôt à partir de 15 000 €, et les très grands chalets skis aux pieds avec piscine et personnel dépassent 150 000 € la semaine. Sur les semaines de Noël et du Nouvel An, les plus grandes propriétés du village passent la barre des 250 000 €.
À Moriond, le même gabarit de chalet de quatre chambres avec service se loue entre 5 000 et 12 000 € la semaine en basse saison, et entre 12 000 et 30 000 € sur les semaines de pointe. À prestation comparable, l'écart constaté sur notre catalogue se situe entre 35 et 45 % de moins qu'à 1850.
Pour un budget donné, la conclusion est mécanique : à 20 000 € la semaine, vous louez un bon chalet à 1850 ou un très grand chalet à Moriond. Les familles font massivement le second choix, et notre guide famille de Courchevel explique pourquoi le village d'en bas leur va si bien. Pour une vue d'ensemble des budgets, voir aussi combien coûte un chalet à Courchevel.
Investir : ce que disent les chiffres publiés
Ici, un avertissement d'abord. Le marché immobilier de Courchevel est étroit, discret, et les données publiques précises sont rares. Ce qui suit s'appuie uniquement sur des rapports publiés et datés. Rien d'autre.
Le rapport alpin de Knight Frank publié fin 2024 donnait, pour Courchevel 1850, un prix moyen de 33 200 € le mètre carré, en hausse de 9 % sur douze mois, ce qui en faisait le marché le plus cher du versant français des Alpes, devant Val d'Isère. Un an plus tard, l'index Knight Frank arrêté au 30 juin 2025 confirmait la position : Courchevel restait la seule station française du top 5 alpin des prix, dans un marché français qui ne progressait plus que de 1,2 % en moyenne. Sur cinq ans, le même cabinet mesure une hausse moyenne de 23 % pour l'immobilier de ski alpin.
Les recoupements entre Knight Frank, Savills et UBS situent aujourd'hui le prix du mètre carré à 1850 dans une fourchette large, de 18 000 € à plus de 35 000 € selon l'emplacement et le standing. La dispersion est énorme : un appartement excentré et un chalet du Jardin Alpin n'habitent pas le même marché.
Pour 1650, l'honnêteté s'impose : aucun des grands rapports ne publie de série de prix spécifique pour Courchevel Moriond, et les statistiques notariales agrègent la commune entière. Toute personne qui vous annonce un prix moyen au mètre carré précis pour 1650 l'a soit constaté sur quelques transactions, soit inventé. Ce qu'on peut dire sans se tromper : le ticket d'entrée y est nettement plus bas qu'à 1850, pour un accès ski identique, et les programmes neufs avec services hôteliers s'y multiplient. Le dernier en date, Sundance, livrable fin 2026, affiche des lots à partir de 999 000 € chez certains distributeurs et 1,3 million d'euros chez le promoteur Alpine Lodges, avec récupération de TVA de 20 % via un bail para-hôtelier, un mécanisme classique du neuf en station que le promoteur met en avant.
Le raisonnement d'investisseur, sans les chiffres qui manquent
Faute de données publiées sur 1650, le raisonnement reste qualitatif, et il tient en trois points.
D'abord, la rareté joue pour 1850. Le foncier y est quasi épuisé, la demande internationale y est structurelle, et les chiffres publiés montrent un marché qui monte plus vite que le reste des Alpes françaises. On y achète une valeur refuge, pas un rendement.
Ensuite, le rendement locatif se cherche plutôt à Moriond. Le capital immobilisé y est plus faible, la demande de location familiale y est réelle, et nos propres fourchettes de pointe, jusqu'à 30 000 € la semaine pour un grand chalet, montrent que le village loue bien. Un même budget achète à 1650 un bien plus grand, donc plus louable, qu'à 1850.
Enfin, la liaison de douze minutes protège l'investissement de Moriond : le village vend l'accès au même domaine que son voisin prestigieux, avec une décote à l'achat comme à la location. Les stations où ce type d'écart se referme avec le temps sont nombreuses dans les Alpes. Que Courchevel suive ou non, personne ne peut le garantir, et nous ne le garantirons pas ici.
Le choix final
Pour louer une semaine : 1850 si le séjour est l'événement, si vous voulez sortir le soir à pied et skier depuis la porte du chalet ; Moriond si vous venez en famille, si la surface compte plus que l'adresse, et si 40 % d'écart de budget financent plus volontiers un chef à domicile et des cours de ski.
Pour investir : 1850 pour conserver du capital dans l'un des marchés de montagne les mieux valorisés d'Europe, à condition d'accepter des tickets d'entrée à plusieurs millions ; Moriond pour un premier achat en station ou une logique de rendement, en gardant en tête que les données publiques y sont minces et qu'un conseil notarial local reste indispensable avant tout engagement.
Le plus utile reste souvent de louer d'abord. Une semaine dans chaque village dit plus qu'un rapport de marché, et c'est exactement ce que nos clients acheteurs font en général l'hiver précédant leur acquisition.
